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Facts zur Immobilienbewertung


Wie viel ist meine Immobilie wert?
Die Gründe, die die Bestimmung des Werts einer Immobilie notwendig machen, sind vielseitig und individuell. Neben der Bestimmung der Höhe von Steuer- oder Versicherungswert ist eine Immobilienbewertung insbesondere beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft, sowie auch bei Erbfällen und Scheidungen zur Einschätzung des aktuellen Marktwertes unverzichtbar. Das Ergebnis einer solchen Schätzung entspricht einer Momentaufnahme und ist damit ein stichtagbezogener Wert.

Warum wird der Wert geschätzt?
Liegenschaften können über viele Jahre und Jahrzehnte in gleicher Hand bleiben und werden vergleichsweise selten gehandelt. Werden Immobilien öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben, sind für die Käuferseite des Markts zwar die Angebotspreise sichtbar, die tatsächlichen Transaktionspreise, zu denen sie schlussendlich gehandelt werden, bleiben jedoch unklar. Hinzu kommt, dass eine Immobilie keinem heterogenen Gut entspricht, da sie nicht im Sinne eines Produktes vielfach und in gleicher Weise hergestellt wird. Im Gegenteil – jede Immobilie ist einzigartig – nicht nur hinsichtlich Grösse, Alter und Baustil, sondern auch aufgrund der jeweiligen Lage, die den Wert besonders stark beeinflusst.  

So gesehen entspricht jede Handelstransaktion einem «Einzelfall». Ein oberflächlicher Vergleich mit ähnlichen, aktuell ausgeschriebenen Liegenschaften und deren Angebotspreisen reicht nicht für eine verlässliche Einschätzung des jeweiligen Marktwertes. Will man den Wert eines Objektes möglichst genau wissen, ist eine professionelle Immobilienschätzung unerlässlich.

Arten der Immobilienbewertung und ihr Einsatz
Wie also werden Immobilienschätzungen eigentlich gemacht? Bei der Immobilienbewertung gibt es unterschiedliche Verfahren. Je nach Ziel kommen verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz. Die drei bekanntesten Bewertungsmethoden sind:

  • Sach-/ Realwertmethode
    Die Realwertmethode basiert auf der Annahme, dass ein Käufer nicht bereit ist, für eine Immobilie mehr zu bezahlen, als er im Zeitpunkt der Transaktion für den Erwerb des Landes und die Erstellung des Gebäudes bezahlen müsste. Diese Methode kommt hauptsächlich bei nicht-renditeorientierten Immobilien zum Einsatz und setzt sich aus Grundstücks- und Gebäudewert zusammen. Bei der Bestimmung des Werts des Gebäudes werden die Kosten für den Bau der Liegenschaft berücksichtigt und entsprechend deren Alter entwertet. Je älter das Gebäude, desto tiefer ist der Wert.
  • Hedonische Methode
    Bei der hedonischen Methode handelt es sich um eine statistisch basierte Vergleichswertmethode, bei welcher Eigenschaften und Kaufpreise tausender erfolgter Immobilientransaktionen miteinander verglichen werden. Diese Methode bildet heute den Branchenstandard zur Bewertung von Wohneigentum. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäuser (mit bis zu 30% Gewerbeanteil) lassen sich damit einfach, schnell und präzise bewerten.
  • Ertragswertmethode (DCF, Ertragswert)
    Während im Bereich des Wohneigentums die hedonischen Bewertungsmodelle stark an Bedeutung gewinnen, hat sich für die Bewertung von Renditeliegenschaften die DCF-Methode (Discounted-Cashflow) etabliert. Sie basiert auf der klassischen dynamischen Investitionsrechnung und stellt den maximal zu zahlenden Anschaffungswert der jeweiligen Investition dar. Die Ertragswertmethode wird vor allem zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern, Büro-, Geschäftsliegenschaften etc. herangezogen. Das einkommensbasierte Bewertungsverfahren erklärt den Marktwert auf Basis der zukünftig erzielbaren Erträge mit der jeweiligen Liegenschaft.

Fazit
So individuell die Immobilien und die Gründe für deren Bewertung sind, so unterschiedlich sind auch die Möglichkeiten ihrer Bewertung.

Gratisangebote liefern für private Verkäufer von Wohnimmobilien zwar meist einen ersten, groben Anhaltspunkt für den Wert ihrer Liegenschaft, sollten jedoch mit Vorsicht genossen werden, da ihre Aussagekraft limitiert ist. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen wollen, ist eine Immobilienbewertung durch einen Experten wichtig, um den Preis für das Objekt realistisch einschätzen und damit den Startpreis richtig setzen zu können. So werden beispielsweise Preiskorrekturen nach oben kaum vom Markt akzeptiert, nachdem eine Liegenschaft zu günstig angeboten wurde. Wird ein Preis, der anfangs zu hoch angesetzt wurde, mehrfach gesenkt, wird dies die Attraktivität des Objektes am Markt reduzieren.

Im Erbfall oder bei Scheidungen sollten professionelle Schätzungen herangezogen werden, um die Vermögensteilung fair und realistisch durchführen zu können. Für Renditeobjekte bedeutet eine genaue Analyse die notwendige Basis für den Investitionsentscheid.